Venta de Bienes Inmuebles

Pregunta:
Hemos construido un local comercial y seis departamentos para su posterior venta a terceros, ¿Cuál es el tratamiento tributario con respecto al IGV y el Impuesto a la Renta?

Solución:
Para efectos del Impuesto a la Renta, si la persona natural va a fectuar la venta de inmuebles como un negocio habitual, el rédito que ésta genere calificará como rentas de tercera categoría de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 28 del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta.La renta bruta se determinará por la diferencia existente entre el ingreso total proveniente de la venta menos el costo computable (costo de construcción ) de los bienes enajenados, mientras que la renta neta será determinada descontando del ingreso bruto las devoluciones, bonificaciones, descuentos y conceptos similares si los hubiere de conformidad con el artículo 20º de la citada Ley.

Para efectos del IGV, el artículo 1º inciso d) y el inciso e) del artículo 4º de la Ley de la materia, establece que se encuentra gravada con el citado impuesto la primera venta de inmuebles que realice el constructor, entendiéndose como tal a aquella persona que se dedica de forma habitual a la venta de inmuebles construidos total o parcialmente por un tercero para ella. La habitualidad, conforme lo prevé el artículo 4º de su norma reglamentaria, surgirá cuando el enajenante realice la venta de por lo menos dos inmuebles dentro de un período de 12 meses, debiendose aplicar a partir de la segunda transferencia del inmueble. Cabe mencionar que estos supuestos de habitualidad no se aplicarán y siempre estará gravada con el IGV, la transferencia de inmuebles que hubiesen sido mandados a edificar o edificados total o parcialmente para efecto de su enajenación.

En tal sentido, partiendo de la premisa que la persona natural construye departamentos con la finalidad de venderlos, los ingresos producto de la venta le generarán rentas de tercera categoría afectas al Impuesto a la Renta. Para efectos del IGV, dado que éstos han sido construidos con la finalidad de venderlos la habitualidad será irrelevante puesto que esta persona califica como constructor desde que ha construido los inmuebles con la finalidad de venderlos, siendo ello asi, estará gravada la primera venta de los departamentos construidos.
Para determinar la base del Impuesto en la primera venta de inmuebles, se deberá excluir el valor del terreno el cual representa el 50% del valor total de la transferencia del inmueble.Ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9º numeral 9 del Reglamento de la Ley del IGV.